П. Андреев: Конкуренцията на пазара на имоти в София ще се увеличава

11/29/16 18:44
(http://www.klassa.bg/)

П. Андреев: Конкуренцията на пазара на имоти в София ще се увеличава

Инж. Пламен Андреев е съсобственик и управител на „Планекс Холдинг“. Роден е във Варна, където е завършил Строителен техникум, а след това Висшето военно-строително училище в София със специалност „Промишлено и гражданско строителство”. От 1982 до 1990 г. работи в системата на строителни войски. През 1990 г. основава ЕТ „Планекс – Пламен Андреев”. От 1993 г. е съдружник във фирма „Планекс” ООД. От 2002 г. е управител на „Планекс Холдинг“.

С Пламен Андреев разговаряме за тенденциите на жилищния пазар.

Г-н Андреев, вече повече от 25 години наблюдавате пряко как се развива пазарът на имоти в България. Как се промени ситуацията за този период от време и достигнахме ли вече онзи етап на развитие, в който можем да говорим за някаква пазарна зрялост?

Като процес – може би да, като постижения от гледна точка на продукт – все още има много какво да се желае. Наред с утвърдилите се предприемачи при тенденция за растеж на пазара продължават да се появяват случайни играчи – обикновено те са непрофесионалисти. Ниските критерии, стремежът за максимална печалба и минимални разходи девалвират продукта и постигнатото високо ниво, на което са работили много професионалисти дълго време. „Длъжници“ на продукта са и архитектите, които безропотно изпълняват желанията на възложителите и правят компромиси с естетиката, функцията и сградите като цяло. А това, което сега произвеждаме, поколения хора ще виждат и оценяват.

Наред със слабостите следва да споменем и добрите постижения в развитието на пазара. Все повече проекти, освен качествени сгради, предлагат и качествена среда и условия на живот – спокойствие, сигурност, добро озеленяване, условия за спорт и релакс, услуги. Ние от „Планекс“ започнахме това преди повече от десет години и се радваме на доволните и щастливи хора, които живеят в тях.

Успехът на проекта е в правилната концепция и непрекъснатия стремеж за усъвършенстване на продукта. Радваме се и на много други наши колеги, които споделят този начин на мислене и успяваме заедно. Това можем да наречем пазарна зрялост – да си новатор, да дадеш повече, преди да получиш, да си отговорен към качествата на продукта и към крайния клиент.

В момента един от въпросите, който всички си задават, е дали вървим към бързото надуване на нов балон на пазара в големите градове предвид резкия ръст на разрешителните за строеж поне допреди година и тенденциите при търсенето?

Стабилен пазар, с постоянен и дългосрочен растеж е най-добрият вариант. Бързият растеж в сегмента недвижими имоти и то на пазарни, а не на ликвидни цени, е трудно обяснимо явление. Единствената логика за това е липсата на достатъчно сигурност и доходност на спестяванията и изгодните лихви по жилищните кредити. Населението намалява (особено тази му част, която се нуждае от жилище – младите хора), доходите не са се увеличили, България не се „пръска“ от благоденствие.

Статистиката, която аз направих преди два месеца, показа данни, стряскащи всеки запознат с пазара. Вярно е, че вече има хора, които вследствие навлизането на чуждестранни компании и развитието на българския бизнес получават по-високи доходи и могат да си позволят ново жилище. Вярно е и че много хора сменят жилището си с ново и по-качествено. Вярно е и че е налице „връщане“ на заработени пари в чужбина, вярно е и че банките стимулират процеса с ипотечното кредитиране. Въпреки всичко това, екстремният оптимизъм на предприемачите създава донякъде усещането за опасност.

Кога, според Вас, може да се очаква корекция на пазара и в каква степен? В един момент в София имаше почти двоен ръст на издадените разрешителни за строеж, расте и новото строителство в другите големи градове, пазарът може ли изобщо да усвои това предлагане, което се задава?

Надявам се, че обществото е чуло посланието с очакванията за умерен оптимизъм и фактът, че никой от специалистите не се ангажира с прогноза след лятото на 2017 г. Пазарът на имоти е много чувствителен спрямо политическата стабилност и състояние на страната. За съжаление, и този фактор в момента отиде в колонката на неблагоприятните. Моето мнение е, че сериозните предприемачи ще намалят темпото и много внимателно ще оценят риска в инвестиране и предлагане спрямо търсенето.

По отношение на предлагането забелязвате ли тенденция продавачи да задържат оферти с цел изчакване на още по-силен ръст на цените? Стига ли се до крайности при офертните цени според Вас?

Има обосновано високи цени, които са формирани от високата цена на земята и високи строителни разходи – луксозно и скъпо строителство със скъпи материали, централни локации и т.н. Има и обаче необосновани високи цени – обикновено спекулативни. Истината е, че надценените имоти или неправилно концептираните проекти с идея, че продажбата ще компенсира лошата концепция, са с проблемна реализация. Такива имоти или ще се продават бавно и трудно, след което цената им ще бъде намалена, или ако са с неправилна концепция – ще се продадат на загуба. За 25 години предприемачеството от съпътстващо строителния бизнес занимание стана сериозна професия, изискваща широк спектър от знания, опит и обществена отговорност.

Доколко може да се каже, че се появяват нови играчи, които се опитват да „яхнат вълната“ на пазара? Какви са приликите и разликите с периода преди кризата от 2009 г.?

Прилики с предишната „вълна“ – от 2008 и2009 г., има, но има и сериозни разлики. Тогава бумът на пазара беше предизвикан от външни фактори – наличието на купувачи чужденци – англичани и ирландци, после – руснаци. И тогава знаехме, че това щастие няма да трае много дълго. Сега, понеже купувачът е основно българин и в повечето случай плаща в с банков кредит, сигналите за евентуална опасност биха били по-ясни и по-своевременни. Това не означава, че няма да има пострадали.

Тласък на пазара на имоти със сигурност дадоха банките с лихвите по кредити и депозити. Колко дълго може да се задържи тази тенденция?

На този въпрос по-компетентно би отговорил банкер. Моето мнение като предприемач е, че щом като банките преминаха стрес тестовете и са на печалба и след като продължават да дават кредити, тенденцията ще се запази. Докога – не знам. Тук става дума за цена на привлечените средства, за международни банкови пазари, за глобални процеси.

Доколко банките са склонни да финансират строителни проекти, предвид че все още не са прочистили в достатъчна степен балансите си от проблемни активи?

Бизнесът на банките е да дават кредити, а основната им печалба идва от маржа между лихвите по дадените кредити и тези по привлечените пари. Оценката на риска е водещ фактор при финансиране на проекти и това дали банката финансира даден проект е до голяма степен показателно за успеха на проекта и жизнеспособността на предприемача - кредитополучател. От съществено значение е и кредитната история на предприемача, неговите активи и финансово-икономически резултати в момента и със задна дата. Между другото, това може да бъде и ориентир от кого да купите апартамент в строеж – финансирането на проекта с банков кредит означава добра репутация на предприемача. Що се отнася до проблемните активи на банките, всяка война започва с планирани жертви, всяко производство предвижда бракувана стока.

На какви терени биха могли да разчитат инвеститорите в жилищни имоти в предпочитаните квартали в градовете, в които оперира Вашата компания? В каква посока може да се развиват като локации?

Преди няколко години започнах да систематизирам изискванията към терените и потенциала за развитие на проект върху тях. Стигнах до седемнадесет точки. В момента те са повече от тридесет. Най-важното при избора на терен си остава способността на предприемача да „види“ готовата сграда, гледайки голия незастроен терен. Ние сме може би прекалено взискателни и консервативни в избора на терен, но пък за сметка на това почти нямаме непродадени имоти. Във Варна след завършването на „Акварел“ ни предстои започване на комплекс „Корал“ – близо до морската градина, с отлична морска панорама, хубав двор, басейн, клуб, осигурено паркиране, модерна визия, на цени от 850 до 1000 евро за кв.м. По-интересно ще бъде в София. В момента (след „ГАМА“) проектираме „Дуо“ – близо до „Парадайс мол“, почти на бул. „Черни връх“, договаряме още два терена на спокойни и лесно достъпни първокласни локации. Проектите са с разгъната застроена площ между 6 хил. и 10 хил. кв. м. За първите два имаме осигурено финансиране със собствени средства и банков кредит.

Как очаквате да се развиват жилищните пазари в градовете, в които оперира „Планекс“, в близката година?

Прогнозата за пазара се базира на правилото „продай преди да купиш“. Разумните проекти като съчетание между обем (РЗП), срок, качество, цена и добра среда ще намерят своята реализация. В момента във Варна се наблюдава голямо предлагане като локация и цени малко под средните нива (периферия на широк център), което може да създаде проблем с нормалната във времето реализация. В други локации – център, „Бриз“, „Чайка“, очаквам пазарът да бъде добър и на основание, че проектите не са толкова големи.

В Бургас и Велико Търново няма бум, няма и силен пазар. Обикновено там оперират местни фирми, които добре познават пазара. Пазарът в София е труден за прогнозиране. Многото проекти дават предимство на купувачите – за по-голям избор, повече изисквания към проекта и качеството на изпълнение. Очаквам търсенето леко да започне да спада, конкуренцията да се увеличава, но както винаги съм казвал - добрият проект сам си намира купувачите. Надявам се следващата година да бъде поне като тази.