Идва ли времето на инвестиционните сделки с офиси на пазара на бизнес имоти в България?

Анализаторите от консултантската компания Forton Cushman&Wakefield обаче са реалистично настроени. Нивата на инвестициите, отчетени през миналата година, не се очаква да се повторят и тази, предвид и че не останаха кой знае какви запаси от първокласни активи на пазара. От общо 1 млрд. евро вложения 870 млн. евро са за сделки с активи, които носят доход от наем (предимно търговски центрове), а от тях почти 680 млн. евро са инвестициите в молове.

Към консултантските компании има запитвания от различни инвеститори – и още южноафрикански фондове, които са с по-рисков профил, както и американски и британски фондове и нови играчи от Централна и Източна Европа.

Продължава и засилената активност на пазара на терени за жилищно и индустриално строителство. Хоризонтът на инвеститорите в производство се разширява вече и към Централна Северна и Североизточна България заради пренасищането на компании в района на Пловдив. За логистика обаче търсенето се концентрира основно около София и Пловдив и в известна степен във Варна, а за жилищно строителство – в столицата и другите най-големи градове, като този път фокусът е не толкова върху луксозното строителство, както беше в последните години, а върху по-достъпните жилища от среден клас.

Рекорден пазар на офис площи

Най-активният сегмент от пазара на бизнес имоти през миналата година е офисният. Рекорден обем площи са отдадени под наем – малко под 200 хил. кв.м, което е с 46% повече спрямо предходната 2016 г.

Само през последното тримесечие отдадените площи са 64 109 кв. м, което превръща периода октомври-декември в най-силния период от 2008 г. насам. Най-активните наематели са компаниите от IT сектора и центровете за споделени услуги.

През миналата година на пазара на офис площи за първи път след кризата излязоха и няколко мащабни проекта – Милениум център, City Tower, разширението на Полиграфия, новата сграда на Expo Center, BSR 2 и други. Въпреки това обаче общото предлагане нараства със само 117 хил. кв.м, тъй като по-голямата част от площите в сградите бяха наети още в строеж. Като цяло недостигът на големи площи Клас А (над 2000 кв. м) се запазва като тенденция.

През 2018 г. на пазара се очаква да излязат близо 180 000 кв. м нови офиси, чието строителство е започнало или е подновено през последните две години. Няма изгледи за пренасищане на пазара, тъй като около 40% от тези площи вече са договорени с наематели или са за собствено ползване.

За следващите три години в строеж или проект са около 440 хил. кв.м. Това предлагане се очаква да удовлетвори новото търсене, като плавно ще увеличи дела на незаетите площи (в момента под 10% за пазара в София) и ще постави под натиск и наемните нива, коментира изпълнителният директор на консултантската компания Михаела Лашова на среща с медиите.

За момента обаче пазарът е стабилен. Към края на 2017 г. средният дял на свободните площи в София е 9,6%, а офертните наеми в първокласни проекти са 13,5 евро/кв. м, като отбелязват 4% ръст през годината, допълни Лашова.

Очаква се да се задържи и тенденцията за висок дял на предварително отдадените площи, т.е. на сгради на етап проект или строеж, защото банките се ангажират с финансиране при поне 30% отдадени на наематели офиси, каза още Лашова.

На пазара на молове – затишие?

През миналата година няколко мола смениха собствениците си, като се постигна и рекордна за българския пазар на бизнес имоти като цяло сделка – тази за Paradise Center, който беше купен от южноафриканския фонд NEPI. Така фондът стана най-крупният участник на пазара на търговски площи в София, което поражда определени притеснения у конкурентите, както се видя и от изпратените до антимонополния регулатор становища във връзка със сделката.

2017 г. отново приключи без нито един завършен мол или ритейл парк. Тази година обаче се очакват около 75 хил. кв.м нови площи. През втората половина на годината се очаква да отворят Delta Planet Mall във Варна – бившият Галерия Варна, и Plovdiv Plaza в Пловдив, който е в ремонт от повече от една година.

И в двата града вече има по два работещи мола и откриването на трети ще е предизвикателство въпреки нарастващото потребление и желанието на търговците да затвърдят пазарните си позиции с нови обекти, смята Иван Граматиков от Forton.

За момента в София се работи активно по проектите на Garanti Koza, но нови търговски площи тази година не се очакват. Пазарът остава стабилен, като фокусът е върху подобряването на търговските миксове на работещите проекти, както и запълването на освободените след затварянето на Carrefour и Piccadilly площи.

От веригите за бързооборотни стоки по отношение на експанзията най-активна е Billа. Повишава се активността и на дрогериите, аптеките, търговците на спортни стоки и други подобни, коментира Граматиков.

Той подчерта, че се наблюдава тенденция за засилване на интереса към областни градове като Ямбол, Сливен, Хасково, Велико Търново и т.н., след като веригите вече изградиха мрежа от обекти в най-големите градове.

Заетостта в софийските молове през последното тримесечие на 2017 г. остава около 90%. Наемите на първокласни площи се задържат на нива около 31 евро на кв. м, но промените в собствеността на водещи проекти и добрия наемен пазар се очаква да доведат до лек ръст на цените през следващите месеци.

По-осезаем ръст отбелязват наемите на търговските улици (главно бул. „Витоша“ в София), като за магазин за мода с добра локация и площ между 100 и 200 кв. м средният наем е 48 евро на кв. м. Има единични сделки и на по-високи цени, като има и случай на сделка от 70 евро на кв.м за площ от 200 кв.м предвид и слабото предлагане на „Витошка“, каза Граматиков.

Индустрия и логистика – собствени проекти на хоризонта

Ограниченото предлагане на качествени площи за складиране и логистика е причина за относително малкия обем наемни сделки в София през 2017 г. Годината приключва с 20 600 кв. м отдадени площи в с толицата, като в това число влизат само сделки над 1000 кв. м. Сред по-големите наемни договори през последното тримесечие е разширяването на TNT с 1 070 кв. м в района на летището. Сред по-мащабните завършени проекти през тримесечието е новата база на „Луфтханза Техник“, също в близост до летището.

През 2018 г. в София се очаква завършването на 50 000 кв. м нови логистични площи под наем, които ще раздвижат наемния пазар. Общо в строеж са над 220 000 кв. м, но по-голямата част от тези имоти са за собствено ползване или строителство по поръчка (built to suit).

Заради ограниченото предлагане и засиленото търсене делът на свободните качествени площи под наем остава под 1% за второ поредно тримесечие. Наемите на първокласни имоти остават стабилни около 4.5 евро/кв. м за столицата и близките индустриални зони.

Доста по-активен е обаче пазарът на парцели за строителство – на жилищни и бизнес сгради, както и хотели, коментира Владимир Гюрджиев от Forton. Интересът е и от международни, и от местни инвеститори, като фокусът е насочен основно към София и Пловдив, посочи той.

В София терени за строителство се търсят навсякъде, където има добри комуникации. Все по-често се реализират проекти в квартали като „Люлин“, „Надежда“, „Дружба“, които са и на по-достъпни цени в сравнение с луксозните сгради, които излизаха в предходните години на възстановяване след кризата, допълни той.

Що се отнася до терените за индустриално строителство, все повече фирми гледат към Плевен и региона, Русе, Шумен, където могат да намерят и работна ръка. Затвърждава се като водещ за индустрията районът около Димитровград, Сливен и Ямбол, Стара Загора.

Най-активни остават компаниите от автомобилния сектор – производители на компоненти, но все повече запитвания има и от инвеститори в химическата промишленост, авиосектора, електрониката и други.

По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Елена Кирилова

Свързани новини:

• И Видин обявява грипна епидемия
• Без безплатни бързи тестове за грип
• Приложение на „Майкрософт” ще ни предупреждава за сайтове с фалшиви новини
• Опозиционерът Хуан Гуайдо се обяви за временен президент на Венецуела
• Жената, нападнала медик в Горна Оряховица, е с повдигнато обвинение
• Руската ВТБ: Заложници сме на нарастващ конфликт между Тръмп и Конгреса
• Ивелин Попов се настани в хотела на "Ростов" в Доха, ще подписва

• Алберт Попов спечели втория слалом за ФИС
• Паредес се отдалечава от ПСЖ
• Прекратиха търсенето на самолета със Сала поне за днес
• Погба носи тузарски костюм със своите инициали
• Зафиров: Цената на Неделев е висока
• Емери: Арсенал работи по трансфера на Суарес
• Зафиров: Неделев отхвърли ЦСКА и Лудогорец, търсим нападател и ляв бранител