Сергей Койнов, управляващ партньор на Forton International: Държавата трябва да намери индивидуалния подход към всеки инвеститор

Сергей Койнов е завършил Американския университет в Благоевград, специалност „Приложна икономика". Има и магистърска степен по финанси от City University of Seattle. Владее английски и руски език. Работил е в "Сименс", после и в IBM, където е прекарал около пет години. През последните две години, преди да стане директор във Forton, е развивал компания за енергийна ефективност. Член е на Надзорния съвет на Камарата на професионалните оценители. Преди броени дни топмениджърът беше избран и за член на Съвета на директорите на AG Capital холдинг за услуги в сферата на недвижимите имоти у нас.

- Г-н Койнов, забелязва ли се интерес от страна на чужди играчи към България? Идват ли повече нови международни фирми, които да наемат офис площи у нас? В този контекст с развитието на кризата в Гърция има ли повече запитвания от гръцки бизнесмени към покупки или наем на недвижимости у нас?
- Интерес към България има, но не може да се говори за тенденция. Има запитвания от компании с инвестиционни намерения за outsourcing на сервизни и производствени дейности. Тези компании разглеждат страната ни измежду други страни, така че на първия етап е важно тези компании да бъдат спечелени за България. Смея да твърдя, че местният консултантски бизнес има важна роля в процеса на убеждаване, както беше в случая на Pentax Life Care, които избраха България за своята сервизна дейност. Не трябва да се пренебрегва и ролята на държавата, която трябва да намери индивидуалния подход към всеки инвеститор, за да го привлече. Ако говорим за гръцкия бизнес, смятам, че той се чувства комфортно в страната и е успешен, вследствие на което се наблюдават и нови запитвания от гръцки производители и инвеститори.

- Какви промени очакват сферата на бизнес имотите? Ще има ли най-после забележим ръст в цените им?
- Бизнес имотите наситиха пазара и в следващите години ще наблюдаваме усвояване на наличните бизнес площи и тези, които са в напреднал етап на строителство.
Модерните офис площи достигнаха разгъната застроена площ от 1,5 млн. кв. м, като средното ниво на незаетост в София е 30%. Наемните нива за мнозинството от офис сгради клас „А“ са относително стабилни и попадат в диапазона €10-€12/кв. м.
Търговските площи в страната се очаква да нараснат през 2012 г. с общо 150 хил. кв. м отдаваема площ. В средата на май отвори врати Galleria Burgas със своите 37 хил. кв. м отдаваема площ. От останалите 113 хил. кв. м, разположени в столицата, най-голям обем има Paradise Center (80 хил. кв. м). В търговските центрове в София са налични 188 хил. кв. м отдаваеми търговски площи, като през 2012 г. има тенденция към тяхното удвояване, вследствие на което ще нараснат до 301 хил. кв. м.
Предвид голямото предлагане и свитото потребление е трудно да се очаква забележим ръст в цените в обозримо бъдеще дори за специалните имоти - тези, които се отличат с високо качество на строителство, добро управление и изключителна локация.

- Ще има ли нови офис сгради, които да се появят до края на годината, и кои от замразените проекти да очакваме да бъдат завършени през следващите 2 години?
- През 2012 г. в София е планирано завършването на офис площи с разгъната застроена площ от 109 хил. кв. м. През трето тримесечие на 2012 г. се очаква откриването и на Vertigo Business Tower на бул. „България“ с 11 хил. кв. м отдаваема площ.

- Какъв тип търговски площи ще се окажат най-атрактивни за наемателите през следващите месеци, особено с оглед на новостроящите се молове?
- Търговските площи продължават да се усвояват активно. Доказателство е новооткритият мол „Галерия“-Стара Загора, който отвори врати през месец май с над 80% заетост и наематели от ранга на Carrefour, H&M, Zara. Значителен интерес има и към новите търговски центрове в София. Поради пониженото потребление и по-голямата конкуренция на ритейл пазара все още има разминаване между очакванията на инвеститорите и наемателите по отношение на наемите. По-гъвкавите проекти ще имат предимство в процеса на привличане на заинтересованите наематели и ще се реализират по-бързо, затруднявайки конкуренцията.
Новите търговски центрове промениха начина на пазаруване на българите и до известна степен изместиха акцента от главните търговски улици. В момента е необходима модернизация на търговските улици, свързана с привличане на големи имена и нови модерни концепции, които да подобрят търговския микс. Предвид ситуацията сега има сериозна възможност за намиране на добри локации на главните търговски улици на изключително изгодни нива. Няколко големи търговски компании се възползват от това, за да се позиционират дългосрочно на ключовите ритейл локации по главните търговски улици.

- Каква ще бъде ролята на банките за развитието на пазара за имоти в близко бъдеще?
- Банките, чрез заемите, които са отпуснали, са най-големите инвеститори в недвижими имоти в страната. Предвид значително понижените наеми в момента сградите генерират по-ниски приходи от очакваните преди време. Това затруднява изплащането на дълговете към банките и предопределя активната роля на банките за преструктуриране, развитие или реализация на недвижимите имоти. Виждам значителна роля на банките на пазара на недвижими имоти, които чрез създаване на вътрешни екипи от специалисти в недвижимите имоти или чрез използване на консултанти ще положат усилия да увеличат стойността на финансираните активи в дългосрочен план.

Прочети цялата новина

Свързани новини: