Възходът на жилищния пазар в София – наваксване на стагнацията, не балон

Според брокерите макар растежът на цените в столицата да се доближава до 20% на годишна база, не може да се говори за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива с около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 г. - това се тълкува като знак, че засега темповете на развитие на жилищния пазар в София са устойчиви.

Достъпността на жилищата, измервана като съотношение на цената на кв.м в столицата и средната заплата за града, остава в рамките на 1,4, като бележи леко повишение спрямо миналата година, изчисляват от агенцията. Това означава, че достъпността леко намалява, но като цяло коефициентът се движи между 1,3 и 1,4 от 2014 г. насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на бума.

Лихвените проценти по жилищните кредити паднаха под 4% по данни на БНБ, което е исторически най-ниското им ниво и стимулира покупките с кредит. Отпуснатите кредити през второто тримесечие бележат рекорд за последните години, а това е един от основните двигатели на жилищния пазар. Въпреки високите нива на кредитиране брокерите отбелязват, че обемите отпуснати кредити все още са наполовина от тези в бума, което потвърждава по-здравата основа на пазара сега.

2017 г. се очертава да бъде най-добрата година за имотния пазар от цялото десетилетие до момента, пише още в анализа. Това важи с най-голяма сила за София, където се отчита изключително динамично и силно полугодие.

Данните на Bulgarian Properties сочат, че през второто тримесечие средната цена на имотите в столицата премина границата от 1000 евро на кв.м и достигна 1060 евро. Тези цени са сравними с края на 2007 г.

Въпреки очакванията за забавяне на поскъпването на жилищата според брокерите към момента все още не се забелязва такава тенденция и това е следствие от множество положителни за пазара фактори.

„Tози път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, ускоряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите, и рекордно ниски лихви по кредитите, съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията.

Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5-6%. Все повече хора се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, включително и чрез покупка на имот с кредит.

Средни цени

Данните на агенцията сочат, че за второто тримесечие на 2017 г. средната цена на жилищата в София достигна 1060 евро/кв.м при 985 евро/кв.м. в началото на годината. Така нарастването на цените на тримесечна база е 7,6%, а на годишна темпът се запазва на нива като през първото тримесечие, а именно ръст от 18%.

Средната покупна цена на жилищата е 91 хил. евро.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от третото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена достигна 1260 евро на кв.м.

Ускореният темп на нарастване на цените в столицата започна от второто тримесечие на 2016 г. и от тогава вече една година нарастванията се движат между 15 и 18%.

От данните се вижда още, че цените на имотите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през миналата година, и през тази са регистрирани значителни ръстове именно през месеците април и май.

Обеми продажби

През последните 4 години по данни на Агенцията по вписванията обемите продажби на имоти в София непрекъснато нарастват. Най-голямо нарастване е отбелязано през 2014 г., когато пазарът се оттласна от дъното и цените започнаха да растат.

През последните 3 години продажбите в София нарастват равномерно с по около 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията, се забавят през последните месеци, но това се дължи в голяма степен на значителния дял на продажби на ново строителство, което е в процес на изграждане и вписването на сделките ще стане на по-късен етап.

Като брой продажбите в София са около 25 хил. на година, което все още е далече от нивата в бума, когато достигаха до 45 хил. сделки годишно. Това се сочи като още една индикация, че не може да се говори за прегряване на пазара.

Ново строителство и параметри на закупените жилища

Новото строителство вече съставлява около 65% от продажбите в София по данни на Bulgarian Properties. Това се дължи на нарасналото предлагане на ново строителство, включително и в по-напреднал етап на изграждане, което активизира купувачите, които не са склонни да рискуват за покупка "на зелено".

Половината от закупените жилища са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните са около 10%, както и едностайните. Дяловете на различните видове апартаменти се запазват сходни с тези от първото тримесечие. Двустайните апартаменти са по-търсени поради по-достъпните крайни цени и това, че са по-ликвидни за продажба и отдаване под наем.

Средната площ на закупените жилища е 86 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж, като има увеличение на покупките на 1-ви етаж и партер. Това се обяснява с наличностите при новото строителство, които често са само на ниските етажи, особено при напредналото строителство.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София. Същевременно появата на повече ново строителство във всички квартали на София допринася за нарастване на интереса в различни квартали в целия град, привличане и активизиране на различни групи купувачи и по-равномерното разпределение на търсенето по квартали.

Най-големите като обем търсения са насочени към „Младост“ и „Люлин“, което е разбираемо с оглед на мащаба на тези квартали. След тях по обем запитвания се нареждат „Студентски град“ и „Витоша“.

Новото през този период е нарастването на интереса към района на „Надежда“ и „Връбница“. Съчетанието от наличие на метро и изцяло ремонтиран Северен парк дава добър потенциал за развитие на района. Индикатор за това са и новите проекти в района, които се предлагат на атрактивни за купувачите цени.

Центърът продължава да засилва позициите си, особено сред търсещите с цел инвестиция.

„Кръстова вада“ и районите около Южния парк запазват голям интерес, заедно с другите южни квартали като „Манастирски ливади“, „Борово“, „Бъкстон“, „Гоце Делчев“, „Стрелбище".

Най-скъпите квартали са център, „Лозенец“ и „Изток“ с цени от 1500 до 2000 евро/кв.м, а най-евтини са „Люлин“, „Банишора“ И „Овча купел“, където ново строителство може да се закупи между 650 и 800 евро/кв.м.

По статията работи: Десислава Попова

Свързани новини:

• И Видин обявява грипна епидемия
• Без безплатни бързи тестове за грип
• Приложение на „Майкрософт” ще ни предупреждава за сайтове с фалшиви новини
• Опозиционерът Хуан Гуайдо се обяви за временен президент на Венецуела
• Жената, нападнала медик в Горна Оряховица, е с повдигнато обвинение
• Руската ВТБ: Заложници сме на нарастващ конфликт между Тръмп и Конгреса
• Ивелин Попов се настани в хотела на "Ростов" в Доха, ще подписва

• Алберт Попов спечели втория слалом за ФИС
• Паредес се отдалечава от ПСЖ
• Прекратиха търсенето на самолета със Сала поне за днес
• Погба носи тузарски костюм със своите инициали
• Зафиров: Цената на Неделев е висока
• Емери: Арсенал работи по трансфера на Суарес
• Зафиров: Неделев отхвърли ЦСКА и Лудогорец, търсим нападател и ляв бранител