Професионалната поддръжка на сгради пести пари и проблеми

Една от темите на конференцията за управление на имоти, състояла се тази седмица, е популярното напоследък “устойчиво развитие”. Какво означава това и как точно се прилага този принцип при поддръжката на бизнес имоти? Ще дам пример, за съжаление е за САЩ, на тема устойчива поддръжка на сгради. Там потреблението в търговски центрове и бизнес сгради на енергия – климатици, отоплителни систем и т.н., възлиза на 56 млрд. долара. След въвеждането на енергоспестяващи мерки и програми пада с 15-20% т.е между 8 и 10 млрд. долара. Всъщност устойчивото развитие в нашия бранш пак е свързано с експлоатацията и поддръжката на сгради. Конкретни примери от нашата практика са използването на екологични препарати за почистване, разделно събиране на отпадъците, монтиране на енергоспестяващи крушки. След публикации в медиите за вредни вещества в енергоспестяващите крушки поискахме сертификати за качество от доставчиците и уведомихме нашите клиенти, че всичко е наред. Това може да са малки стъпки, но това е пример за зелена политика и устойчиво развитие. Наистина трябва да сме отговорни и първо в собственото си съзнание. Друг пример за устойчивост и отговорност, не толкова “зелен” – това са застраховката “професионална отговорност”, “трудова злополука” и т.н. Друг пример е въвеждането на програма за дистанционно следене на разхода на енергия на климатици и т.н. Акцентирате върху отговорността на собствениците при поддръжката на сградата. До какво води непознаването на правилата за експлоатация на една бизнес сграда? Бих казала, че отговорността е насочена към четири групи – веднъж към клиентите вътре в тези сгради – клиентите на собствениците и клиентите на наемателите. Ако това е търговски център и едните и другите имат клиенти, ако е офис сграда – също. Втори път отговорността е насочена към служителите, работещи вътре в тези сгради, трети път към самите сгради и четвърти път отговорността е насочена към околната среда и към зелените практики. За всяка една категория какво е важно и каква е отговорността? Отговорността към клиентите е да се чувстват спокойни, сигурни, комфортно, обгрижени. За служителите има други много важни неща и отговорности – пожарна и аварийна безопасност, планове за евакуация, проверка на всички тези системи и съоръжения. Понякога се шегуваме: “ако стане нещо”, но ако стане нещо, тогава е опасно. Отговорността е огромна и сериозна. Аз например съм преживяла едно земетресение. Отговорността на компанията – мениджър на сградата, е да изведе хората навън. Такива неща стават веднъж, но тогава става ясно колко е важно правилното обучение, знаете как тълпата тръгва панически и т.н. [div class='left_orange']У нас се грижим за имота чак като настъпи повреда С 20% до 40% е нараснал обемът на бизнеса с поддръжка на сгради (фасилити мениджмънт) у нас през последната година. Степента на покачване е различна за различните сегменти, но така или иначе развитието на този бранш в България става все по-осезаемо.  Всички големи търговски центрове, както и телекомите в страната, вече се ползват от услугите на професионален фасилити мениджър. Над 80% от банковите институции и повече от половината офис сгради в страната също са оставили поддръжката на материалната си база в ръцете на професионална компания.  Най-голям е контрастът в ползването на фасилити услуги между България и европейските страни при техническата поддръжка. Тук едва 15% от сградите са наели професионалисти за това, а в Европа 95% от собствениците са осъзнали нуждата. Това не е случайно, тъй като в Западна Европа се акцентира върху превенцията на сградния фонд, вместо да се чака да настъпи повреда и едва тогава да се търсят решенията. “От всички фасилити услуги в България най-популярна е охраната – 47% от тази дейност в страната ни се изнася към външна фирма (аутсорс), докато в Западна Европа това става при над 85% от сградите”, коментира Бисера Иванова. “Друга сравнително популярна услуга тук е почистването – 35% от сградите ползват фасилити компания за това, а на Стария континент 61% от собствениците оставят това на професионалистите”, допълва тя.  Сергей Койнов, изпълнителен директор на “Фортън Интернешънъл”, очаква в близко бъдеще предприемачите да се концентрират върху подобряването на средата в сградите си.  Общият обем на офисите в страната в момента е 1 367 000 кв.м, което е с около 15% повече спрямо 2010 г. Допълнителни 135 000 кв.м нови офис площи са се появили на пазара през последната година. Обемът на търговските площи към момента е 559 600 кв.м на фона на 449 770 кв. м през 2010 г. След като през 2011 г. на пазара на логистични площи се появиха още 32 400 кв., общият им обем към момента е 628 000 кв.м, което е ръст с около 20% спрямо миналогодишния общ обем – 522 000 кв. м. Процентът на незаети бизнес площи остава около 30%, разказа Сергей Койнов.[class='left_orange' div]   Друг аспект на тази отговорност е осигуряването на здравословни и безопасни условия на труд – подходящи осветеност, шум, топлина, светлина, прах. Друг пример при почистването – поставянето на жълтите конуси “Внимание, мокър под” – това е признак за отговорност, за да не стане злополука със служител или клиент. Колко струва пълното обгрижване на една сграда от професионална компания за управление на имоти? Зависи от обхвата на предлаганите услуги. Например една профилактика на климатиците – тя може да бъде всеки месец, ако клиента иска, може да бъде на два месеца – пролет и есен, а всеки месец може да има само измиване на филтри Т.е. трябва да знаем какво ще сложим “в пакета”, за да кажем колко ще струва. Може да имаме миене на фасадата един път годишно, може да е два пъти в годината. По време на криза много от нашите клиенти поискаха да бъде намален обхвата на услугите, за да им паднат разходите. Точно миенето на витрини или основните почиствания почнаха да се правят инцидентно, а не планирано – на три месеца. В крайна сметка ежедневното почистване е поддържащо. Основното почистване е това което показва, че нашият обект е променил облика си. Как се отразява кризата на вашия бранш? Кризата се отрази при сегмента с поддръжка на малки бизнес сгради, чиито собственици предпочитат да използват за поддръжка бай Иван, две хигиенистки или пет и считат, че могат да организират всичко сами. Има спад в обхвата или честотата при ползването на услуги, но го има обратното – увеличи се броят на инвеститорите и собствениците, които се обръщат към професионални компании за поддръжка и мениджмънт. Банките например. Всички интелигентни банкови институции осъзнаха, че основният им бизнес е друг и че поддържането на собствен персонал от 100 или 200 хигиенистки, защото те са големи компании, пръснати в цялата страна – това не им е основен бизнес. Многото доставчици на услуги не им е основен бизнес. С един доставчик всичко е по-лесно – комуникация, бюджетиране, прогнозиране и т.н. Така че ръст има. Много компании постоянно правят конкурси за определени услуги по поддръжка или цялостен пакет обслужване. Но в малките сгради – там инвеститорите и собствениците смятат, че сами могат да се справят, да наемат служители. Но дали те познават цялата нормативна уредба и цялата отговорност, знаят ли всичко това, което трябва да се случи, например дали са проверени пожарогасителите? Всъщност така завършвам презентацията си – с една препратка към “Малкия принц”. Видимото е фасилити услугата, а невидимото е отговорността. За отговорността си мислят малко хора, но това е невидимата добавена стойност.  

Прочети цялата новина

Свързани новини: