М. Лашова: Банките отново финансират имоти, но гледат качеството на проектите

Предвид, че се засилва активността във всички сегменти от пазара на имоти, доколко инвеститорите разчитат на собствени средства, доколко – на привлечени, и откъде идват привлечените средства – от банково финансиране, дялов капитал, рисков капитал, други партньори?

Михаела Лашова (М.Л.): Пазарът като цяло се развива доста бурно. Комбинациите са различни. Класическата е собствено участие с банково финансиране. Виждаме и други варианти. Има значими проекти, които се строят със собствени средства, има и такива, които се реализират с привлечен капитал от партньори.

Като цяло бих казала, ако ги степенуваме, че най-често се ползва привлечен капитал от банките, след това от партньори и много рядко - изцяло самостоятелно финансиране, със собствени средства.

Т.е. банките отново финансират проекти в сектора на имотите, въпреки че някои от тях продължават да са крупни собственици на проблемни проекти отпреди кризата...

М.Л.: Портфейлите с проблемни активи се поизчистиха през последната година. Някои от тях се продадоха като пакетни сделки, а други – като отделни активи. Отделно банките видяха и ликвидност на пазара, т.е. сделки се сключват. През миналата година обемът на трансакциите достигна над 290 млн. евро, като повечето от тях са с активи, генериращи доходност. За сравнение, през 2015 г. преобладаваха сделките с проблемни активи, тъй като банките изчистваха голяма част от портфейлите си.

На един активен и ликвиден пазар банките имат самочувствието и готовността да финансират. В момента например работим по един проект, към който интерес проявяват няколко банки. Някои финансови институции са особено активни на пазара.

Какви са критериите на банките, за да отпуснат финансиране за даден проект?

М.Л.: За разлика от годините на бума, когато се отчитаха само паричните потоци и основно изискване беше паричният поток да е положителен, независимо от съдържанието му, сега нещата са доста по-умерени. Банкерите получиха добър урок през последните години и вече гледат проектите и като качество - доколко отговарят на търсенето на пазара, подходяща ли е локацията, финансовата стабилност на инвеститора, потенциалните наемни нива или цени за продажба в зависимост от сградата. Отделно проектите се оценяват и остойностяват и като активи от звената на банките за имоти и за оценка на риска.

А ако инвеститорът е нов за пазара, тъй като не липсват и такива?

М.Л.: Тогава оценката се прави по-консервативно и се изисква по-високо самоучастие от страна на инвеститора. Банката е по-консервативна и по отношение усвояването на средствата в процеса на строителство.

Същото е отношението и към големите проекти. Банките са много внимателни по отношение финансирането на проекти с над 30 хил. кв. м разгъната застроена площ, защото смятат, че това е концентриран риск. Така възникна и една нова услуга – кредиторски надзор, така че банките да са сигурни, че средствата са използвани целенасочено.

Какъв е механизмът за проследяване на парите?

Николай Аврамов (Н.А.): Услугата е насочена към намаляване на риска за финансиращата банка. Като последователност – преди да се отпусне даден кредит се подготвя т.нар. нулев доклад, който представлява технически дю дилиджънс доклад с финансова част. Той обхваща всички параметри на проекта, включително и техническите, всички разрешителни, съгласувания, инфраструктурни решения, достъпност и т.н. Оценява се организационната схема на инвеститора, за да се потвърди, че той има ресурса, за да реализира проекта. Следи се и дали са предвидени нужните застраховки и гаранции, какъв е договорът за строителство, дали в него са предвидени механизми за контрол на инвеститора, финансовите параметри на договора и т.н.

Ние проверяваме и потвърждаваме, че цените, които са заложени, отговарят на пазара и не са завишени или пък че някои позиции не са пропуснати. Банките, освен че се притесняват да не се наложи да плащат нещо по-скъпо, отколкото то струва, се притесняват и от големи непредвидени разходи.

Ние, встъпвайки като консултант и независим посредник между двете страни, първо правим такъв нулев доклад. В хода на реализацията на проекта и усвояването на финансирането ежемесечно подготвяме актуален доклад, отразяваме напредъка и потвърждаваме на банката, че реалното изпълнение на обекта отговаря на усвоените средства.

Проследяването на реалното изпълнение на един обект в детайли изисква и съгласието на инвеститора. Ако такова съгласие не бъде дадено, как се процедира?

Н.А.: Банките вече залагат тази проверка като условие, за да отпуснат кредит. А и опитните инвеститори на пазара са свикнали с такъв тип услуга и са отворени, защото това намалява и техния риск. Все пак има една независима страна, която потвърждава, че нещата, които те правят, са правилни. Това носи сигурност за всички страни.

Това важи със сигурност за международните инвеститори, но как този механизъм се приема от българските?

Н.А.: Все повече се приема. С времето, особено в условията на динамичен пазар, се вижда, че има много повече опитни български инвеститори, отворени към този тип наблюдение. В някои случаи това се прилага и при вече стартирало строителство, а при други - още на етап проект.

М.Л.: Банките все повече налагат този механизъм, особено когато става въпрос за неопитни инвеститори, за да имат допълнителна сигурност.

За колко проекта се прилага това към момента?

М.Л.: За проекти с над 30 хил. кв. м разгъната застроена площ, за които има банково финансиране, е почти задължително. Ние например подготвихме нулев доклад за проекта City Tower на площад „Македония“ и в момента сме в процес на договаряне на ежемесечния мониторинг. Работим и по потенциални други проекти за офисни сгради и хотели. Също така договаряме с някои финансиращи институции услугата да се прилага и за големи жилищни проекти.

Какъв е делът на финансирането спрямо общата инвестиция в един проект, който банките са готови да покрият?

М.Л.: Практиката в момента показва, че в обичайния случай самоучастието е 30-40%, а финансирането е 60-70%. Преди кризата сме виждали и случаи, в които самоучастието се свежда само до инвестицията в земя, а банката финансира на 100% строителството. Напоследък също има такива единични случаи, но те са само за клиенти, с които банката работи отдавна.

Интересна разлика с миналото е, че по-рано вървяха паралелно самоучастието и банковото финансиране, докато сега банките предпочитат инвеститорът да поеме първи риск, да вложи първо собствените си средства и чак след това кредиторът да се включи с финансиране.

Банките в момента финансират охотно жилища, офиси и логистични имоти. И в трите сегмента пазарът е силен и оценката е, че има потенциал за бъдещо развитие.

Как започна 2017 г. за пазара на бизнес имоти?

М.Л.: От началото на годината развитието е бурно и от гледна точка отдаването под наем, и от гледна точка на трансакции. В София се обособиха няколко бизнес зони, концентриращи офисни и търговски проекти, където наблюдаваме динамично развитие. Що се отнася до зоните за развитие на индустриални проекти, в рамките на София има много малко такива, повечето са извън града, така че вътрешноградската логистика е интересна тема.

На офис пазара на практика работим една година напред от гледна точка отдаване под наем. Сградите, които ще излязат на пазара тази година, са вече почти запълнени. Сред тях са втората фаза на Полиграфия, Експо 2000, до голяма степен – Милениум център и Сити тауър.

Що се отнася до инвестиционния пазар, виждаме все по-голям интерес от инвеститори с конкретни запитвания. Доста активи са в процес на оценка и ако тези трансакции се затворят през първото шестмесечие, това ще е много показателно за ликвидността на пазара и би дало комфорт на други инвеститори да влязат или да разширят присъствието си на него.

Надяваме се, че няма да влезем в политическа криза. Ако нещата се задържат в сегашното състояние, има доста сериозен оптимизъм от страна на всички участници на пазара на имоти.

По статията работи: автор Миглена Иванова

Свързани новини:

• И Видин обявява грипна епидемия
• Без безплатни бързи тестове за грип
• Приложение на „Майкрософт” ще ни предупреждава за сайтове с фалшиви новини
• Опозиционерът Хуан Гуайдо се обяви за временен президент на Венецуела
• Жената, нападнала медик в Горна Оряховица, е с повдигнато обвинение
• Руската ВТБ: Заложници сме на нарастващ конфликт между Тръмп и Конгреса
• Ивелин Попов се настани в хотела на "Ростов" в Доха, ще подписва

• Алберт Попов спечели втория слалом за ФИС
• Паредес се отдалечава от ПСЖ
• Прекратиха търсенето на самолета със Сала поне за днес
• Погба носи тузарски костюм със своите инициали
• Зафиров: Цената на Неделев е висока
• Емери: Арсенал работи по трансфера на Суарес
• Зафиров: Неделев отхвърли ЦСКА и Лудогорец, търсим нападател и ляв бранител